Что такое неотделимые улучшения и для чего они нужны при купле-продаже квартиры

Квартира   kresf   26.06.2022 г.

Иногда продавцы недвижимости склоняют покупателей заключать помимо основных договоров соглашения о купле-продаже неотделимых улучшений объекта. Прежде чем соглашаться на это, стоит узнать, что регулирует данное соглашение и чем…

Иногда продавцы недвижимости склоняют покупателей заключать помимо основных договоров соглашения о купле-продаже неотделимых улучшений объекта. Прежде чем соглашаться на это, стоит узнать, что регулирует данное соглашение и чем грозит заключение нескольких сделок по одному объекту.

Содержание статьи

  • 1 Что такое неотделимые улучшения квартиры
  • 2 Для чего заключают отдельный договор на неотделимые улучшения при продаже квартиры
  • 3 Образец договора неотделимых улучшений при продаже недвижимости
  • 4 Как правильно написать расписку
  • 5 Риски сторон при реализации данной схемы

Что такое неотделимые улучшения квартиры

Понятие “неотделимые улучшения” гражданским кодексом не разъясняется. Исходя из контекста его употребления можно понять, что под этим словосочетанием понимают такие усовершенствования, которые нельзя демонтировать без причинения вреда объекту. Продавец может улучшить жилье следующим образом:

  • отреставрировать дом или сделать его перепланировку;
  • наладить систему пожаротушения, сигнализации, водопровода и т.д.;
  • оборудовать жилище встроенной бытовой техникой;
  • провести отделку помещений таким образом, что они становятся пригодными для проживания.

Список можно продолжить, так как четкое определение того, что считать вредом в процессе демонтажа усовершенствований, отсутствует. Из-за этого во многих ситуациях оценивать категорию проданных улучшений приходится суду. Однако если объект можно переместить из жилья, не нарушив целостность стен, пола, потолка помещений, его следует причислять к отделимым улучшениям.

Для чего заключают отдельный договор на неотделимые улучшения при продаже квартиры

Продавцы предлагают покупателям заключить отдельный договор купли-продажи неотделимых усовершенствований в 2 случаях:

  • у них не прошел срок давности владения недвижимым имуществом — 3 года или 5 лет;
  • продавец проводит мошеннические схемы за счет недальновидных покупателей.

В 1 случае лицо стремится избежать начисления НДФЛ на продажу квартиры. Налог составляет 13 %, поэтому продавцу гораздо выгоднее разделить стоимость жилья на 2 части. Первая — цена квартиры, которую указывают в основном договоре купли-продажи, именно с нее продавец платит налог. Вторую часть покупатели передают по расписке или договору за неотделимые улучшения. Часто эта сумма больше стоимости, указанной в основном договоре, с нее продавец налог не уплачивает.

Иногда описание улучшений жилищных условий может быть полезно и покупателю. Он будет уверен, что получит имущество в том состоянии, в каком согласился его приобрести. Однако в таком случае рекомендуется перечислять неотделимые объекты прямо в соглашении о купле-продаже квартиры.

Образец договора неотделимых улучшений при продаже недвижимости

Стороны сделки могут реализовать право на свободу договора и заключить отдельное соглашение купли-продажи неотделимых улучшений. Иногда заключенный дополнительный договор помогает возвратить средства за усовершенствования, подтверждая неосновательное обогащение продавца в случае недействительности основного соглашения.

Образец договора неотделимых улучшений содержит:

  1. Город, где заключают соглашение.
  2. Сведения о продавце и покупателе — ФИО, дату и место рождения, адрес регистрации, паспортные данные.
  3. Конкретизацию объекта недвижимости, которому принадлежат неотъемлемые улучшения — его адрес, кадастровый номер.
  4. Описание неотделимых объектов, находящихся в жилье.
  5. Сумма, которую согласовали стороны сделки.
  6. Порядок и сроки выплаты оговоренной в тексте документа суммы.
  7. Условия возврата средств в случае недействительности сделки купли-продажи.
  8. Подписи сторон.
dogovor-kupli-prodazhi-neotdelimyh-uluchshenij

Данный образец документа доступен для скачивания по ссылке.

Документ заключают в простой письменной форме. Стороны вправе сами определять, что будет содержанием договора, помимо его предмета и цены, однако, чтобы снизить риски сторон, лучше придерживаться указанного плана.

Как правильно написать расписку

Стороны вправе не заключать дополнительное соглашение. Они могут составить расписку о получении продавцом денег за неотделимые улучшения. Ее содержание сходно с соглашением:

  1. Указывают данные о продавце и покупателе.
  2. Называют объект недвижимости путем конкретизации его адреса и кадастрового номера.
  3. Перечисляют неотделимые улучшения.
  4. Прописывают сумму, которую продавец получил от покупателя.
  5. Продавец подписывает документ.

Образец расписки можно скачать по этой ссылке.

Отличие между документами заключается в том, что расписку составляют в момент передачи денег. Ее удостоверяет своей подписью только продавец. Этим он подтверждает, что покупатель передал верную сумму, а потому претензии к нему отсутствуют. При этом продавцу лучше писать расписку собственноручно — чтобы свести к минимуму возможность подделки документа со стороны покупателей.

Покупатель же, чтобы не допустить нарушения своих прав в будущем, может попросить включить в текст расписки условия о возврате денежных средств в случае недействительности договора. Без этого пункта деньги передавать не стоит.

Расписку можно написать также в дополнение к договору о покупке неотделимых усовершенствований, поскольку последний акт не отражает факт передачи средств приобретателем жилища.

Риски сторон при реализации данной схемы

Основные риски при продаже квартиры с неотделимыми улучшениями и их оформлении в виде отдельного договора ложатся на покупателя. Если он купил жилье, но впоследствии сделку признали недействительной, ему возвратят стоимость недвижимости только по основному договору. Суды могут отказать в возмещении стоимости неотделимых улучшений на основании злоупотребления правом.

Также новый собственник не сможет получить налоговый вычет полностью в результате приобретения жилья, если захочет продать его до истечения минимального срока владения собственностью. Вычет рассчитывается как разница между стоимостью приобретения имущества и стоимостью его продажи. На эту разницу начисляется налог.

Практика показывает: налоговые инспекции часто не принимают к вычету деньги по договору об неотделимых улучшениях, так как они не направлены на приобретение жилья. Потому к учету принимаются только сумма, переданная по основному соглашению купли-продажи дома.

Продавцы также подвержены рискам, если оформляют усовершенствования отдельным договором. Им могут доначислить НДФЛ, обязать оплатить штраф, признать сделку притворной, а от того — недействительной.

Ссылка на материал