Как купить или продать квартиру по доверенности в 2022 году

Квартира   kresf   26.06.2022 г.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости производиться при личном присутствии продавца и покупателя. Иногда продавец из-за серьезной болезни и/или нахождения в другом городе или стране не может лично присутствовать на…

Оформление сделки купли-продажи недвижимости производиться при личном присутствии продавца и покупателя. Иногда продавец из-за серьезной болезни и/или нахождения в другом городе или стране не может лично присутствовать на сделке и заниматься сбором необходимых документов. В этом случае для продажи жилого помещения собственник оформляет доверенность на совершение сделки и получение денег.

Содержание статьи

  • 1 Виды доверенностей на сделки с недвижимостью
  • 2 Оформление доверенности
  • 3 В каких случаях доверенность считается недействительной
  • 4 Купля-продажа квартиры по доверенности
  • 5 Возможные риски

Виды доверенностей на сделки с недвижимостью

Доверенность – это документ, оформленный в письменной форме, который позволяет передать свои права на осуществления сделок с квартирок другому лицу. Доверенное лицо может не является родственником доверителя. Для продажи имущества необходимо провести различные действия: от подготовки документов до выхода непосредственно на саму сделку и получения денег. Доверитель вправе прописать в доверенности конкретные полномочия или оформить генеральную доверенность. Разберемся подробней с видами доверенностей при продаже квартиры.

  1. Разовая. Передаются полномочия на совершения действий только с конкретным объектом недвижимости в определённые сроки. Прописывается круг полномочий доверенного лица. Владелец жилья может как доверить только сбор необходимых документов и представление в государственных органах по вопросам, касающимся оформления документов, так и доверить подписание сделки купли-продажи и получение денег. Встречаются случаи мошенничества даже среди родственников. Так, пользуясь болезнью, сын или внук может запутать пожилого человека и продать квартиру по доверенности, а позже отказаться от передачи денежных средств. Для снижения риска продавца необходимо прописать в нотариальном документе, что полномочия на получение денег отсутствуют. Также лучше прописать минимальную стоимость продажи жилого помещения.
  2. Специальная. Выдается на срок от 1 года. Владелец может самостоятельно установить срок действия (или указать что доверенность бессрочная). Доверенность позволяет осуществлять конкретные действия, связанные со сбором документов и заключением сделки купли-продажи по разным объектам недвижимости. Часто передается только ряд полномочий, например, только представление в государственных органах.
  3. Генеральная – доверитель передает все полномочия, связанные и осуществлением сделки продажи квартиры. Распространяется как на один объект недвижимости, так и на несколько.

Оформление доверенности

К оформлению доверенности на продажу квартиры обычно прибегают тяжело больные люди или находящиеся в другом городе или стране. Реже к такому способу прибегают обеспеченные и занятые бизнесмены, желающие делегировать продажу имущества подчиненному или родственнику (например, жене).

Доверенность на продажу квартиру оформляется у нотариуса. Обратиться можно в любую нотариальную контору, имеющую лицензию. Город, в котором выдан документ, не имеет значения. Личное присутствие доверенного лица не требуется, потребуется копия паспорта. Доверитель вправе обратиться в нотариальную контору в городе проживания, предоставить паспорт и документ на собственность (свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРН). В обязательном порядке в документе должна быть дата составления. Представителю потребуется оригинал доверенности, его можно переслать заказным письмом. Если доверитель тяжело болен, нотариус может прийти на дом. Доверенность удостоверяется подписью доверителя и нотариуса.

Доверенность оформляется на бланке нотариуса. Собственник вправе прописать полномочия и указать срок. Если срок не указан, по умолчанию считается, что он составляет 1 год. При желании продавец может запретить передоверие другим лицам.

Стоимость доверенности складывается из уплаты государственной пошлины и нотариальных услуг. Могут быть различия в цене в зависимости от города. Нотариус вправе взять дополнительную плату за составление текста документа. Но обычно полная цена не превышает 2000 руб.

Доверитель вправе отозвать нотариальный документ до истечения срока. Для прекращения действия нотариального документа он должен обратиться в любую нотариальную контору (не обязательно ту же самую, где оформлялась доверенность) и указать номер доверенности. Стоимость прекращения действия нотариальной доверенности не превышает 1500 рублей. По заявлению гражданина нотариус обновляет данные в реестре в электронном виде. Обновление данных занимает около суток. Электронный реестр доверенностей доступен любому гражданину, информация предоставляется бесплатно. Рекомендуется перед осуществлением сделки покупки квартиры по доверенности удостовериться, что документ не утратил силу.

В каких случаях доверенность считается недействительной

Нотариальный документ считается недействительным если доверитель отозвал доверенность или вышел срок действия. Кроме того, документ не имеет юридической силы, если не соблюдены правила оформления:

  • доверенность выполнена не на бланке нотариуса и не имеет печати нотариуса;
  • отсутствует дата составления документа;
  • указаны ошибочные или ложные сведения об объекте недвижимости или ошибка в паспортных данных владельца жилья или представителя;
  • на момент совершения сделки доверитель умер;
  • собственник признан недееспособным или пропал без вести;
  • нотариус не имел лицензии на момент удостоверения документа.

Перед сделкой, в которой участвует представитель по доверенности, следует удостовериться, что нотариальный документ является действительным. Такая информация доступна бесплатно в электронном реестре доверенностей www.reestr-dover.ru, необходимо только ввести номер доверенности и имя нотариуса.

Купля-продажа квартиры по доверенности

Если документ составлен верно, представитель вправе совершать действия, связанные с продажей квартиры или дома в рамках полномочий, указанных в документе. Сделка при этом нечем не отличается от обычной сделки купли-продажи, при которой собственник лично присутствует на сделке. Источник средств при этом не имеет значения. Купить квартиру по доверенности возможно как за наличные, так и с использованием заемных средств или материнского капитала.

В договоре купли-продажи жилого помещения необходимо указать ФИО и паспортные данные как собственника жилья, так и его представителя. Договор обязательно должен содержать информацию, что представитель действует на основании доверенности (указать номер и дату). Остальные формулировки договора купли-продажи стандартны. Указывается предмет сделки – точный адрес, площадь, количество комнат, способ передачи денег, стоимость. Если для приобретения квартиры используются заемные средства, то это должно быть прописано в договоре.

Возможные риски

Основной риск продавца – представитель может обмануть доверие и отказать в передаче денег по сделке продавцу.

Продажа жилья — это серьезное дело и подходить к нему надо со всей ответственностью. Продавец должен выбрать представителем человека, в честности которого он абсолютно уверен. Но как показывает практика, сложно быть уверенным в другом человеке, возможны мошеннические действия даже среди близких родственников.

Для минимизации негативных последствий нотариусы советуют оформить не генеральную, а разовую доверенность с четко прописанными полномочиями. Прописать в документе, что представитель имеет полномочий продать конкретную квартиру конкретному покупателю по четко оговоренной цене. Если сделка сорвется, документ потеряет юридическую силу.

Для минимизации риска не стоит оформлять генеральную доверенность, т.к. это расширяет полномочия. Так он сможет сам устанавливать цену продажи или продать за цену ниже рыночной своему родственнику или другу. Но в любом случае он не сможет сам быть покупателем, покупатель и представитель не могут быть одним лицом.

Риски покупателя больше, чем продавца. Опасность состоит в том, что сделка может быть совершена при помощи фальшивого документа. Также может оказаться, что собственника угрозами или при помощи физического насилия заставили оформить этот документ. В таком случае покупатель рискует тем, что собственник оспорит сделку, при этом квартира останется в собственности продавца, а покупатель потеряет внушительную сумму денег. Даже если удастся сохранить права собственности на квартиру, будут потрачены нервы и деньги на судебные издержки.

Если квартира по доверенности продается по цене, ниже рыночной, то к таким сделкам следует подходить с осторожностью. Для проверки чистоты квартиры лучше обратиться к грамотному юристу.

Следует внимательно относится к сделкам, где представитель действует на основании генеральной доверенности или документ составлен не на бланке нотариуса.

Для минимизации рисков лучше удостоверится, что собственник жилья понимает, что продает квартиру. Покупателю следует связаться с собственником по телефону или при помощи видео звонка и записать разговор. Это снизит риск того, что собственник заявит позже о том, что не понимал, что делает.

Ссылка на материал