Как правильно составить договор аренды квартиры между физическими лицами в 2022 году

При заключении договора аренды между физическими лицами с обеих сторон нередко возникают разногласия, избежать которые поможет умение правильно заключать соглашение и детальное обсуждение всех нюансов.

Содержание статьи

• 1 Чем отличается договор найма от договора аренды квартиры
• 2 Требования к договору аренды жилого помещения
  • 2.1 Предмет договора аренды
  • 2.2 Права и обязанности сторон
  • 2.3 Ответственность сторон
  • 2.4 Расчеты по договору
  • 2.5 Срок действия договора
  • 2.6 Порядок изменения и расторжения договора
  • 2.7 Сведения об участниках сделки
  • 2.8 Документы в приложении
• 3 Нюансы составления и образец договора аренды квартиры между физическими лицами
  • 3.1 Краткосрочная аренда
  • 3.2 Долгосрочная аренда
  • 3.3 С залогом
  • 3.4 С описью имущества
  • 3.5 С оплатой коммунальных услуг арендатором

Чем отличается договор найма от договора аренды квартиры

Часто в отношении ситуации, когда человек хочет сдать в аренду квартиру, комнату или дом другому человеку, употребляется неверное понятие “договор аренды”. Верным определением будет “договор коммерческого найма жилого помещения”.

В рамках закона эти два термина имеют существенные различия:

• главное из них — стороны, заключающие соглашение. Если это договор найма, то обе стороны будут физическими лицами. Когда речь идёт о договоре аренды помещения — одна сторона является юридическим лицом, а другая физическим, либо обе стороны представлены юридическими лицами.
• физические лица, заключающие договор найма, выступают в качестве наймодателя и нанимателя, а субъекты сделки по договору аренды — это арендодатель и арендатор.
• в договоре аренды арендатор — обязательно юридическое лицо, в договоре найма со стороны нанимателя может выступать только физлицо.
• соглашение по договору аренды может заключаться на неопределенный срок. Когда же в договоре найма не указан срок действия, то предел сдачи жилья — 5 лет.
• согласно договора найма, в жилье могут проживать на постоянной основе только лица, которые указаны в документе, а также несовершеннолетние дети. Исключено заселение других лиц без соглашения с наймодателем. Арендуемое юрлицом помещение не имеет ограничений для жильцов, поскольку у арендатора часто меняется состав работников.

Требования к договору аренды жилого помещения

В договоре аренды квартиры должны быть прописаны в обязательном порядке все необходимые пункты.

Предмет договора аренды

Предмет является важным условием при заключении соглашения по договору аренды. Документ считается действительным, когда четко определен объект сдачи в аренду. Даже самый простой договор должен иметь этот пункт.

Договор найма должен содержать информацию об адресе квартиры, площади (совпадающей с указанной в свидетельстве о праве собственности). Если сдается квартира полностью, то в предмете договора должно указываться именно “квартира”, а не “комната” или “жилое помещение”.

Ведь прежде чем передать во временное пользование какую-либо вещь, нужно конкретно обозначить, что это за предмет.

Права и обязанности сторон

На арендодателя возлагаются такие обязанности при сдаче квартиры:

• передача в назначенный срок имущества в состоянии, пригодном для использования. Если какие-то нюансы предварительно не оговаривались, то арендодатель должен исправить имеющиеся недостатки заранее;
• ставить арендатора в известность, если на имущество есть права у третьих лиц;
• по истечении срока договора арендодатель возвращает обеспечительный платеж, если все условия были соблюдены арендатором.

В обязанности арендатора при съёме жилья входит:

• вносить плату за аренду в обозначенные сроки;
• оплачивать коммунальные платежи, если такое условие есть в договоре;
• использовать арендуемый объект по назначению;
• бережно относиться к имуществу и при необходимости делать мелкий ремонт;
• по окончании действия соглашения по договору аренды передать имущество в нормальном состоянии.

Права арендодателя:

• получать плату за пользование имуществом;
• в случае длительной задержки оплаты или не предоставления денег более 2 раз подряд, а также в результате порчи помещения арендодатель вправе расторгнуть договор;
• если арендатор не оплачивает коммунальные услуги (при условии, что эта обязанность на нём), арендодатель может приостановить подачу воды, света, газа и т.д.;
• арендодатель вправе запретить арендатору пользоваться имуществом при наличии задолженностей;
• сдающий в аренду имеет право получить назад принадлежащее ему имущество и потребовать возместить ущерб в случае его порчи.

Права арендатора:

• арендатор вправе получить во временное пользование имущество в соответствии с прописанными в договоре условиями;
• арендатор имеет право пользоваться объектом по назначению;
• арендатор вправе претендовать на повторное заключение договора.

Ответственность сторон

Бывает так, что стороны не выполняют обязанности, предусмотренные договором или не выполняют их в надлежащем порядке. На такие случаи договор на аренду жилья должен включать положения об ответственности. Это могут быть санкции в виде неустойки, например, за просроченный платеж. При этом после оплаты неустойки, обе стороны продолжают исполнять свои обязанности согласно договору.

Расчеты по договору

Если не указана стоимость аренды помещения, то договор считается заключённым не до конца. Обязательно нужно прописать размер арендной платы. Этот пункт арендодатель и арендатор обговаривают совместно. Также договор найма должен определять порядок внесения платы.

Обычно условия такие:

• арендатор обязан вносить оплату конкретного числа месяца. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно согласно предоставленному арендодателем счету;
• часто размер оплаты рассчитывается исходя из площади помещения, т.е. стоимость за один квадратный метр умножается на общую площадь;
• обычно оплата производится путем перевода денежных средств на счёт арендодателя, наличный расчет используется реже;
• если предусмотрен залог за возможный ущерб и порчу имущества, то он засчитывается как арендная плата за последний месяц или может быть возвратным в случае соблюдения всех условий договора.

Срок действия договора

Соглашение заключается с указанием определенного срока или может быть бессрочным.

Если договор срочный, и его действие более одного года, то необходима регистрация в Росреестре. Часто стороны избегают это условие, поэтому ограничиваются сроком в 11 месяцев.

Однако, при таком условии арендодатель может отказаться продлевать договор по истечении срока. Поэтому важно заранее обсудить право арендатора на повторное заключение соглашения.

Если договор заключен на неопределенный срок, то любая из сторон может законно его расторгнуть, уведомив об этом вторую сторону хотя бы за 3 месяца.

Порядок изменения и расторжения договора

Интересы обеих сторон должны быть соблюдены. Это позволит избежать проблем при внесении изменений в договор и при его расторжении.

Расторгнуть договор найма — значит досрочно прекратить его действие, а также прекратить выполнение обязательств.

Соглашение может быть приостановлено по инициативе обеих сторон или в одностороннем порядке – арендодателем или арендатором.

Основаниями для расторжения договора могут послужить такие пункты:

• арендатор постоянно задерживает оплату;
• арендатор портит имущество, данное ему во временное пользование;
• арендатор пользуется имуществом с серьезными нарушениями прописанных условий;
• со стороны арендодателя – не предоставляет вовремя объект для пользования;
• объектом невозможно воспользоваться по назначению.

Расторгнуть договор можно также в судебном порядке, если этого потребует одна из сторон.

Сведения об участниках сделки

Важно указать, кто выступает с каждой стороны при заключении соглашения по договору о найме жилья.

С одной стороны, это наймодатель, в роли которого — собственник жилого помещения, сдаваемого в наём. Если соглашение заключается по договору аренды, объект сдаётся арендодателем.

С другой стороны, это наниматель жилого помещения — дееспособный гражданин, которому даётся во временное пользование жилое помещение. В случае с договором аренды с этой стороны выступает арендатор. В его роли может быть любой субъект.

Документы в приложении

Приложение к договору имеет не менее важное значение. Обязательно к соглашению должен прилагаться акт приёма-передачи имущества, копии паспортов обеих сторон, копия свидетельства о праве собственности. Дополнительно могут прилагаться расписка о вручении залога и акт описи имущества.

Нюансы составления и образец договора аренды квартиры между физическими лицами

Необходимо правильно заполнить форму договора аренды и согласовать все пункты. Это поможет избежать многих проблем в будущем в процессе пользования имуществом. По ссылкам ниже можно скачать договор аренды квартиры.

Краткосрочная аренда

Когда сдается квартира на короткий срок (например, посуточно), с каждым квартирантом составляется договор посуточной аренды квартиры.

В этом соглашении прописываются такие пункты:

• информация о квартиранте и владельце квартиры (ФИО, паспортные данные, включая серию и номер паспорта, адрес регистрации, кем выдан);
• информация о предмете сделки, то есть точный адрес, площадь, количество комнат;
• на сколько суток сдается квартира;
• точное время въезда и выезда;
• дополнительная плата за поздний выезд;
• общая сумма посуточной аренды;
• сумма залога (если он есть) и при каких условиях деньги возвращаются;
• перечислить имущество в квартире;
• права и обязанности сторон;
• ответственность за нарушения условий договора;
• дата и подписи сторон.

Здесь можно скачать образец договора аренды квартиры посуточно.

Долгосрочная аренда

В договоре аренды квартиры на длительный срок одним из самых главных нюансов является документ о праве собственности. Арендодатель обязан не просто предъявить оригинал, но и прописать все данные из него в договоре аренды. Это необходимо для того, чтобы исключить риск и не нарваться на мошенников.

Указываются обязательные пункты:

• ФИО и паспортные данные сторон;
• срок аренды;
• ежемесячная арендная плата и порядок её внесения;
• при каких условиях плата повышается;
• обязательно оговаривается, может ли арендодатель посещать квартиру в отсутствие арендатора, насколько часто и должен ли предупреждать о своем приходе.

Скачать образец договора найма жилого помещения в формате word можно здесь.

С залогом

Составляя договор аренды жилого дома или квартиры, владелец может потребовать залог. Это происходит в том случае, если в квартире имеется качественная и дорогостоящая мебель и бытовая техника. Обязательно нужна расписка о получении арендодателем залога, который выплачивается только один раз – при заселении.

В расписке указываются ФИО, паспортные данные сторон, дата и место составления, факт передачи денег в качестве залога, подписи сторон. Скачать бланк бесплатно можно по этой ссылке.

В типовом договоре аренды четко прописываются условия, при которых владелец квартиры вправе воспользоваться залогом и сумма залога.

Залог будет обеспечительным при таких условиях:

• арендатор нанес ущерб дорогостоящей мебели и технике в квартире;
• не оплачивал аренду за месяц;
• при выезде квартира оказалась в сильно загрязненном состоянии.

Арендодатель не вправе оставлять залог себе, если при заселении выявились повреждения мебели и техники. Факт износа имущества при заселении также должен быть либо оговорен устно, либо прописан в договоре во избежание в будущем разногласий.

С описью имущества

Чтобы защитить себя от убытков, арендодатель составляет акт описи имущества. Эта бумага является приложением к договору аренды и обязывает арендатора бережно относится к переданному ему в пользование имуществу. В случае выявления порчи мебели или неисправности техники, владелец квартиры вправе потребовать возмещения ущерба.

Арендодатель сам выбирает, какие предметы являются наиболее ценными. Каждая вещь осматривается, и если выявляются повреждения или неисправности, это обязательно указывать в акте описи имущества. При заполнении должны быть прописаны точные характеристики бытовой техники (марка, модель, год выпуска) и мебели (цвет, комплектация).

Скачать бланк договора аренды квартиры с мебелью можно по ссылке.

Шаблон акта описи имущества доступен для скачивания здесь.

С оплатой коммунальных услуг арендатором

При составлении стандартного договора четко обговаривается пункт оплаты коммунальных услуг. Платежи станут полной или частичной ответственностью арендатора. Зачастую хозяин квартиры берет на себя часть расходов по оплате коммунальных услуг, а арендатор платит только по показаниям счётчиков воды, света и газа.

Иногда коммунальные платежи включены в стоимость аренды квартиры. Тогда жилец предъявляет владельцу квитанции.

Скачать в формате Ворд образец договора найма жилого помещения можно по этой ссылке.