Как выгоднее платить налог за сдачу квартиры в аренду в 2022 году

Собственник недвижимости обязан уплачивать налоги с дохода от ее сдачи в аренду. Их размер зависит от юридического статуса владельца жилья и нанимателя.

Содержание статьи

• 1 Кто платит налог с доходов от сдачи жилья
• 2 Можно ли сдавать квартиру без уплаты налогов
• 3 Преимущества легального оформления сделки
• 4 Какие существуют варианты уплаты налогов
  • 4.1 Физические лица
  • 4.2 Самозанятые
  • 4.3 Индивидуальные предприниматели
    • 4.3.1 Общая система налогообложения
    • 4.3.2 Упрощенная система налогообложения
    • 4.3.3 Патентная системе налогообложения
• 5 Какой способ уплаты налога лучше
• 6 Как платить налоги за сдачу квартиры
• 7 Как заплатить налог за прошлые периоды
• 8 Что будет если сдавать квартиру нелегально

Кто платит налог с доходов от сдачи жилья

Владельцы недвижимости вправе пользоваться ею самостоятельно либо сдавать ее нанимателям. Для этого они заключают договор аренды. На этом основании у них появляется обязанность уплачивать налоги с дохода от сдачи квартиры, иного жилья в аренду.

Сдавать жилье по договору найма вправе собственники помещения:

1. Физические лица.
2. Самозанятые.
3. Индивидуальные предприниматели.

Разрешается осуществлять такую деятельность юридическим лицам. Им необязательно владеть квартирой, они сами могут быть арендаторами. Разрешение на сдачу нанимателем помещения в пользование другими лицами за плату должно быть прописано в договоре аренды.

Каждый вправе выбрать подходящий вариант сдачи жилья

Можно ли сдавать квартиру без уплаты налогов

Статья 209 НК РФ определяет, что в обязанность физических лиц входит уплата налогов на доходы. К последним причисляют и деньги, полученные за аренду от нанимателя жилья. Некоторые сдают квартиру, но не платят налог с дохода от сделки. Это незаконно.

Преимущества легального оформления сделки

Официальное оформление аренды квартиры выгодно и квартиросъемщику, собственнику жилища. Налогоплательщик получает следующие преимущества:

1. Он защищен от начисления налоговой инспекцией штрафов за неуплату налогов, незаконную предпринимательскую деятельность. Поэтому владелец квартиры может получать плату за пользование жильем от арендующих прямо на банковскую карту. Иначе систематические перечисления крупных сумм вызовут вопросы надзирающих органов.
2. Он может открыто сообщать соседям, что сдает жилое помещение в аренду. Не потребуется придумывать предлогов вроде того, что в квартиру пустили пожить родственников, а сами уехали. Это также обезопасит собственника от угроз жильцов дома сообщить о незаконной сдаче жилья в аренду.
3. Сдаваемая квартира будет сохранена от неправомерных действий квартиросъемщиков. Риск того, что они съедут, не оплачивая сумму за аренду, невелик. Также если сдают квартиру официально, требования собственника прописываются в договоре. Наниматели обязуются выполнить их, иначе владелец квартиры вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке.

Преимущество для квартиросъемщика — его не смогут выселить раньше, чем закончится действие договора. Однако он должен прилежно выполнять его пункты, своевременно вносить арендную плату.

Какие существуют варианты уплаты налогов

В зависимости от систематичности сдачи квартиры по договору найма, размера доходов, граждане могут выбирать, каким способом они будут выплачивать налог.

Физические лица

Физлица, не оформившие самозанятость или ИП, вправе сдавать квартиру в найм. Они должны платить налог в размере 13 % от полученной от нанимателя суммы за использование помещения. Если доходы за год превышают 5 млн. рублей ставка НДФЛ возрастает до 15 %. При этом к арендной плате прибавляются деньги, перечисленные за коммунальные услуги, рассчитанные без применения квартирных приборов учета.

Следует помнить: физлица не обязаны оформлять ИП, если они сдают “ненужную” квартиру. Если недвижимость куплена с целью сдачи жилого помещения в наем, сдается систематически, доход от квартиры является основным, собственнику необходима регистрация в качестве предпринимателя.

Самозанятые

Зарегистрироваться в качестве самозанятого вправе не только фрилансеры, но и граждане, сдающие квартиру в наем. Главное условие для этого — ежемесячный размер доходов с недвижимости не должен превышать 200 тысяч рублей.

Если условия для самозанятости соблюдены, лицо вправе пользоваться льготами для расчета налогов при сдаче квартиры в аренду:

• помещение сдают физлицам — налогообложение составляет 4 %;
• юрлицам — сумма для уплаты составляет 6 % от арендной платы.

Такая форма регистрации для того, чтобы оплатить налог за сдачу жилплощади в наем, выгоднее оформления ИП или уплаты НДФЛ. Также она более удобна — все операции проводятся онлайн, с помощью приложения “Мой налог”.

Индивидуальные предприниматели

Если в видах деятельности ИП присутствует пункт “аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом”, доходы от такой деятельности признаются предпринимательскими. Тогда нужно платить налог за сдачу квартиры в размере, рассчитанном по правилам выбранного режима налогообложения.

Общая система налогообложения

Наименее выгодный вариант для ведения деятельности по сдаче недвижимости в аренду — ОСНО. Ставка по нему не отличается от ставки для физлиц и составляет 13 %. ИП сможет получить вычет, учитывая, что его профессиональная деятельность требует дополнительных расходов. Уменьшение налога приведенным способом на других режимах налогообложения не предусмотрено.

Помимо высокой процентной ставки, минус перечисления налогов за аренду квартиру предпринимателем на ОСНО — необходимость предъявлять декларацию НДС. Хотя услуги за передачу жилья в пользование не облагаются НДС, потребуется заполнить и подать документ в инспекцию.

Упрощенная система налогообложения

ИП на УСН платит налог в размере 6 % от суммы, полученной с аренды от квартиросъемщиков. Деньги, переведенные на оплату коммунальных услуг без счетчиков, плюсуются к арендной плате.

Следует помнить, что ежегодный размер доходов для использования УСН ограничен 150 млн рублей. Если этот лимит превышен, но не больше 200 млн рублей, налоговая ставка возрастает до 8 %.

Патентная системе налогообложения

ИП вправе приобрести патент на соответствующий вид деятельности. В этом случае он освобождается от оплаты налогов с дохода от аренды жилого помещения. Потребуется определить, что выгоднее: платить установленный сбор или единоразово купить патент на определенный период. Расценки на получение документа меняются в зависимости от субъекта РФ.

Патент допускается приобрести на срок от 1 до 12 месяцев. Поэтому ежегодно его необходимо получать заново.

Какой способ уплаты налога лучше

Различные варианты оплаты налога со сдачи собственной квартиры в аренду хороши, в зависимости от ситуации:

1. НДФЛ лучше оплачивать тем, кто планирует сдавать жилье редко, на непродолжительное время. Открывать самозанятость, а тем более — регистрироваться в качестве ИП в таком случае нецелесообразно.
2. Заплатить налог за сдачу жилища в наем как самозанятый удобно, если доход за месяц составляет около 90-100 тысяч рублей. Это поможет избежать заполнения деклараций, не потребуется вести отчетность. Передать информацию о доходах допускается из приложения от ФНС.
3. Индивидуальным предпринимателям подходят все 3 варианта возможных режимов налогообложения. Выбор того или иного зависит от размеров дохода. Если он меньше 150 млн в год, подходит УСН. При превышении лимита лицо утрачивает право исчислять налоговые обязательства по данному режиму. Он переходит на ОСН. В таком случае может быть выгодно купить патент на ведение деятельности по сдаче жилой недвижимости в аренду.

Как платить налоги за сдачу квартиры

Распространено мнение, что если жилплощадь будет сдаваться сроком на 11 месяцев, то НДФЛ на нее не начисляют. Это ошибочно. Если договор заключен на 11 месяцев, он не подлежит регистрации. Однако от дохода по нему надо платить налог. Порядок и сроки внесения платежа зависят от того, кто его совершает.

Физические лица, сдающие жилье в аренду, в налоговую инспекцию или в МФЦ по месту регистрации подают декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля. Ее можно заполнить в электронном виде либо от руки при посещении организации. Также можно подать документ онлайн, однако для этого потребуется завести электронную подпись.

Вместе с декларацией подают:

• договор;
• выписку из банка о перечислении арендной платы лицом, снимающим недвижимость. Если плата вносится наличными средствами, то потребуется оформить расписку с подписями арендодателя и нанимателя.

Оплатить налог на аренду потребуется до 15 июля. Дата считается от года, следующего за годом получения дохода.

ИП на УСН подают декларацию также до 30 апреля. Однако они обязуются вносить авансовые платежи каждый квартал. Последняя сумма должна быть перечислена не позднее 30 апреля.

Если ИП приобрел патент, то подавать декларации не требуется. Однако нужно оплачивать стоимость разрешительного документа. В первые 90 дней лицо обязано перевести ⅓ его стоимости. До окончания действия документа — оставшуюся часть.

ИП на ОСНО подает декларацию 4-НДФЛ в 5-дневный срок, который отсчитывается по истечении 1 месяца со дня получения дохода. Затем на основании налоговых уведомлений уплачивают авансовые платежи. По итогам года ИП предъявляет декларацию 3-НДФЛ в том же порядке, что и физлица. Им также необходимо оплатить налоги до 15 июля года, следующего за истекшим.

Как заплатить налог за прошлые периоды

Налоговая декларация подается за прошедший период. Так, если квартиру сдавали в 2021 году, то до 30 апреля 2022 года владельцу необходимо заполнить декларацию. До 15 июля 2022 перечисляют деньги в установленном от дохода размере.

Иногда возникает вопрос, нужно ли платить за “неофициальные” периоды сдачи квартиры в аренду. На практике налоговые инспекции этого не требуют. Если же попытаться подать декларацию за прошлые годы, могут быть начислены пени за просрочку платежей.

Что будет если сдавать квартиру нелегально

Налоговая инспекция может узнать, что от доходов за сданную в наем квартиру не уплачиваются налоги. Информацию могут предоставить соседи, которым мешают постояльцы. Также этот факт может открыться в ходе проверок, если жильцы перечисляют арендную плату на банковскую карту.

В таких случаях ФНС проведет дополнительную работу по поступившей информации о сокрытии дохода. Сотрудники попросят собственника прийти в организацию и дать пояснения сложившейся ситуации. Если инспекторы налоговой ошиблись, потребуется предъявить документальные доказательства — копии договора, деклараций и т.д.

Если это не помогло, следующая стадия процесса — комиссия по урегулированию задолженностей. Там сотрудники предложат уплатить налог, рассмотрят представленные доказательства. По итогу они либо вынесут предписание заплатить налог и штраф в сумме 20 % от дохода за последние 1-3 года, либо снимут налоговую ответственность. Если арендодатель не согласен с вынесенным решением, он вправе обратиться в суд.

Важно, что налоговые органы обязаны доказать факт сдачи жилья в аренду. Также им потребуется установить стоимость данной услуги. Если отсутствует связь с нанимателями, при исполнении сделки использовались наличные платежи, не был заключен договор в бумажном виде, определить факт сдачи недвижимости в аренду проблематично. Без доказательств привлечь арендодателя квартиры невозможно.