Как составить договор купли-продажи земельного участка в 2022 году

В данной статье собраны нюансы и юридические тонкости, знание которых обезопасит вас от ошибок, неточностей, недочетов, при оформлении сделки по купле-продаже земли, а также позволит избежать потери денег и прав на приобретаемый участок.

Содержание статьи

• 1 Существенные условия договора купли-продажи земли
• 2 Образец договора купли-продажи земельного участка
  • 2.1 Договор купли-продажи земельного участка без строений
  • 2.2 ДКП участка с домом
  • 2.3 Договор купли-продажи земельного участка в СНТ с садовым домом (дачи)
• 3 Документы, необходимые для регистрации сделки
• 4 Акт приема-передачи земельного участка
• 5 В каких случаях нужен нотариус
• 6 Условия расторжения договора и признания его недействительным
• 7 Уплата налогов
• 8 Советы при заключении сделок по купле-продаже земли
  • 8.1 Изучить сведения о земле
  • 8.2 Проверить существующие ограничения по участку
  • 8.3 Договориться о расчетах после регистрации права собственности
  • 8.4 Привлечь юриста для подготовки документов

Существенные условия договора купли-продажи земли

Собственник и приобретатель оговаривают и прописывают условия, определенные законом, как существенные. Их нельзя игнорировать. Несоблюдение формы договора купли-продажи влечет за собой аннулирование сделки, документ признается не имеющим юридической силы.

Наиболее важная часть – подробное описание продаваемого участка. Указание в договоре существенных признаков позволяет однозначно идентифицировать его. Купчая содержит:

• географический адрес – независимо от того, участок в черте города или в сельской местности за пределами населенного пункта;
• кадастровый номер – присваивается каждому объекту после осмотра и обследования специалистами, на его основании объект вносится в Росреестр;
• определение границ и площади участка – вносятся после процедуры межевания;
• вид разрешенного использования – сельскохозяйственное, индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ);
• данные паспортов участников – без них купчая признается недействительной;
• копии документов, подтверждающих право обладания;
• стоимость объекта недвижимости.

Цена на землю является одним из существенных условий оформления купчей земельного участка. Продавец и покупатель обговаривают и утверждают ее самостоятельно. Цена также может определяться на торгах, либо могут быть привлечены профессиональные оценщики.

Если объект является собственностью нескольких лиц, продавец своей доли должен в первую очередь уведомить владельцев остальных долей о намерении продать недвижимость. Они имеют первоочередное право на покупку земельного участка. Если владельцы других долей в течение 30 дней со дня получения уведомления не изъявляют желания выкупить продаваемую долю, она поступает в продажу.

Нельзя игнорировать все, что касается финансовой стороны сделки. Важно прописать не только сумму сделки, но и способ передачи денег – наличные, через расчетный счет, в рассрочку. При продаже участка составляется расписка, могут привлекаться два свидетеля, в купчей ставятся подписи обеих сторон.

Образец договора купли-продажи земельного участка

Правильно составленная купчая на землю обезопасит стороны от судебных разбирательств. При заполнении стандартного документа вносятся данные о:

• местонахождении объекта (адресе);
• дате внесения в Росреестр, номере регистрации и кадастра;
• принадлежности к определенной категории земель;
• площади и границах.

Скачать бланк типового договора для самостоятельного заполнения можно по этой ссылке.

На стадии составления проекта договора купли-продажи необходимо проверить, нет ли у отчуждаемого объекта других собственников. Следует выяснить, не находится ли он в залоге у банка. Если участок является предметом обеспечения по кредитному договору, то на совершение сделки по его отчуждению необходимо получить разрешение банка.

Заполненный договор лучше всего показать юристу. В законодательство постоянно вносятся изменения, и владеть всеми тонкостями может только человек, ежедневно сталкивающийся с нюансами оформления купчей на землю.

Договор купли-продажи земельного участка без строений

Закон разрешает оформлять сделку письменно, не прибегая к услугам нотариусов и юристов. Документ составляется в 3 экземплярах, один передается продавцу, другой – покупателю, третий Росреестр хранит в своем архиве. При долевой собственности прописываются все собственники. Если сделка заключается по нотариально заверенной доверенности, ее реквизиты записываются в бланке договора купли-продажи земельного участка.

Купчая состоит из 3 частей:

1. Вводная. Содержит паспортные данные сторон, а также дату составления договора.
2. Основная. В ней указываются предмет сделки, регистрационные данные по земле, документы-основания на владение имуществом, информация об обременении, цена и порядок передачи денег, данные лица, оплачивающего расходы, количество копий договора.
3. Заключительная. Участники сделки ставят подписи с расшифровками.

В договоре купли-продажи на землю обязательно должны быть прописаны права и обязанности сторон.

Если земля является собственностью несовершеннолетнего, поход к нотариусу и заверение им сделки обязательны.

Отдельного внимания заслуживает продажа земельного пая сельхозназначения. К землям такого типа относятся владения бывших совхозов и колхозов, переданные гражданам, проживающим в сельской местности, когда-то работавшим в коллективных хозяйствах.

У таких земель нет четких границ. При заключении сделки придется обращаться к геодезистам и выделить границы участка. Заказать услуги межевания можно через МФЦ. За землями сельхозназначения государство следит особо. На них никогда нельзя будет построить дом, а использовать можно только в аграрных целях.

ДКП участка с домом

Законодательство допускает составление одного документа либо двух отдельных – на каждый объект недвижимого имущества. В первом случае принципиальное отличие оформления сделки состоит в том, что в договоре указываются сведения, касающиеся не только земли, но и характеризующие жилую постройку. То есть следует прописать сведения об обоих объектах отдельно (ссылка на скачивание договора).

Если вы не хотите обращаться к нотариусу и решили скачать образец договора купли-продажи земельного участка, следует скрупулезно прописать все данные из свидетельств о собственности, чтобы данные по дому и по находящемуся под ним участку не противоречили друг другу.

Продавец предоставляет два документа, подтверждающих его право владения как строением, так и землей. Покупатель после совершения сделки также получает два свидетельства – на участок и на дом.

Договор купли-продажи земельного участка в СНТ с садовым домом (дачи)

С 2017 года законодатели пересмотрели правила продажи домика в СНТ или дачном поселке. Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ урегулировал ряд проволочек, которые возникали ввиду слабой и противоречивой юридической базы в отношении назначения использования таких земель.

В настоящее время понятие «дача» упразднено. Сегодня под него попадают все жилые постройки, расположенные на участке в составе садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества. В образце договора купли-продажи дачи прописываются:

• адрес и расположение объекта на участке;
• площадь строения, в т.ч. жилая;
• назначение дома (ИЖС, садовый домик);
• количество этажей.

Образец договора купли-продажи дачи доступен для скачивания по этой ссылке.

Продавать объект имеет право только собственник. Если у него есть супруга, понадобится ее разрешение. Когда дача находится в долевой собственности с несовершеннолетними, необходимо посещение нотариуса.

Нельзя реализовать недвижимость, находящуюся в залоге, обремененную арестами, правами третьих лиц или ограничением прав продавца.

В договоре прописываются цена и условия передачи денег (с залогом, без него, наличными, через расчетный счет). Ст. 556 ГК РФ предусматривает составление акта приема-передачи, в котором продавец указывает, что предает права пользования дачей покупателю, а тот подтверждает, что не имеет претензий. Можно не составлять отдельный документ, а прописать отсутствие претензий в договоре купли-продажи дачного участка.

Реализуя садовый домик, владелец ставит его на кадастровый учет, собирает пакет необходимых документов, включая бумагу, подтверждающую передачу прав на пользование как земельным участком, так и домом.

При необходимости в него можно внести уточнения.

Документ мало чем отличается от стандартной купчей, но потребуется справка из СНТ об отсутствии задолженности по взносам, разрешение собрания садоводческого товарищества.

Продавец обязан указать в договоре купли-продажи садового участка категорию земли, возможные варианты ее использования, ограничения по ее использованию. Участки на территории особого назначения продаваться не могут.

Документы, необходимые для регистрации сделки

При продаже земельного участка помимо договора в Росреестр необходимо предоставить полный комплект документов, в т.ч.:

• свидетельство о праве собственности на участок или выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы на объект;
• кадастровый паспорт участка (при его наличии);
• межевой план;
• справка от правления СНТ.

Акт приема-передачи земельного участка

Документ подтверждает, что покупатель согласен с состоянием земли и строений, находящихся на ней. Акт можно составить отдельно или сделать его частью купчей. Он может быть оформлен в свободной форме. Но, если не хотите, чтобы возникали мелкие недочеты, вопросы и проблемы, лучше заполнить приложение по шаблону, указав следующую информацию:

• дата и место составления;
• дата и номер договора, к которому прилагается акт;
• данные покупателя и продавца;
• описание участка с кадастровым номером, адресом, площадью, назначением;
• сведения о состоянии земли;
• подтверждение об отсутствии у сторон претензий;
• подписи.

В пункт о состоянии земельного участка обычно вносятся данные о его запущенности или неиспользовании. Убедитесь, что земля не используется не по назначению. Если контролирующие органы это выявят, когда уже вы станете владельцем, штраф неминуем и платить его придется новому собственнику.

В каких случаях нужен нотариус

Сотрудники Росреестра могут правомерно отказать в регистрации недвижимости и выдаче свидетельства, пока вы не принесете договор, заверенный нотариально. Оформление договора купли-продажи у нотариуса необходимо, если:

• отчуждение совершается с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан – долевых собственников;
• договор заключается опекуном;
• в заключении договора участвуют лица, не достигшие 18 лет.

Последние изменения законодательства коснулись юридических лиц и родственников – при покупке или продаже земли организацией требуется заверение сделки нотариусом.

Условия расторжения договора и признания его недействительным

На любом этапе сделку можно расторгнуть. Основания для этого предусмотрены ст. 450 ГК РФ:

• нарушение условий договора одной из сторон;
• отказ от обязательств по купчей;
• форс-мажорные обстоятельства.

Расторжение проходит в одностороннем порядке, по соглашению сторон или через суд:

1. В первом случае оформляется отказ пострадавшей стороной исполнять условия по договору и документ отправляется в Росреестр.
2. По соглашению сторон между покупателем и продавцом заключается итоговый документ о разрыве сделки.
3. Для расторжения через суд требуется время и юридическая помощь для составления иска. Но, если истец выиграет, то он не только получит свое имущество обратно, а может рассчитывать и на компенсацию морального вреда.

Уплата налогов

Продавец обязан заплатить налог на доход от продажи недвижимого имущества. Это контролирует ФНС. Платят частные лица, организации, даже иностранцы, если земля находится на территории РФ. Часть полученного с продажи дохода уходит в пользу государства.

Размер налога – 13% от суммы продажи. Подача декларации осуществляется не позднее 30 апреля следующего года. Не платят налог те, кто приватизируют недвижимость, получают ее по договору пожизненного содержания или наследники. Все граждане имеют право получить налоговый вычет.

Советы при заключении сделок по купле-продаже земли

Иногда покупатели совершают на первый взгляд незначительные ошибки, которые впоследствии становятся существенной преградой для использования участка. Чтобы этого не произошло, стоит последовать нескольким простым советам.

Изучить сведения о земле

Покупая землю, нужно выяснить о ней максимум информации. Вряд ли вам захочется выращивать овощи и фрукты, да и просто жить на месте бывшего скотомогильника, снесенного сто лет назад кладбища или на технически некачественной, неплодородной почве.

Риски быть обманутым есть всегда, но стоит их минимизировать. Нередко продавец дает ложную информацию о соседних пустующих землях, заверяя, что в дальнейшем их можно приобрести и расширить усадьбу. Так это или нет, можно выяснить в БТИ или Росреестре.

С помощью онлайн-сервисов можно найти много информации об интересующем участке

Проверить существующие ограничения по участку

Земли, обремененные арестом, участвующие в судебных разбирательствах, выступающие залогом по кредиту в банке не могут быть проданы без разрешения того, кто наложил обременение. Полные данные о юридическом состоянии участка дает выписка из ЕГРН. Запросить ее можно в электронном виде, указав кадастровый номер.

Договориться о расчетах после регистрации права собственности

Нередко покупатель вносит залог еще до регистрации своих прав собственности на землю. В случае расторжения договора вернуть деньги не удастся, если это не прописано в договоре. Если в договоре указано, что расходы, связанные с совершением сделки, обязаны нести обе стороны, продавец обязан возместить покупателю часть затрат.

Обманутым может быть и бывший собственник, которому покупатель обещает выплатить всю сумму после получения свидетельства, а на деле просит отсрочку или рассрочку.

Привлечь юриста для подготовки документов

Обращение в юридическую контору и сопровождение сделки – услуга платная. Обычно она не превышает 1% от стоимости земли. Юристы помогут не стать жертвой мошенничества или собственной безграмотности. Их услуги включают в себя проверку чистоты сделки, сбор всех документов, составление купчей, доведение до регистрации в Росреестре и постановки на кадастровый учет. Поэтому целесообразно обратится к профессионалам и снять с себя переживания, длительные походы по инстанциям, трудности с составлением документов.